Un secret immobilier qui fait gagner de l’argent au détriment de l’impôt

Dans le domaine de l’immobilier, un petit secret fiscal peut occasionner des milliers d’euros dans votre poche. En effet, à chaque fois, nous avons tous tendance à grincer des dents quand nous envoyons un gros chèque au fisc. Personne n’aime payer les impôts. Cependant, il existe une règle en échange financier qui pourrait potentiellement mettre des milliers d’euros dans votre compte bancaire au lieu de celui de l’état. Plus particulièrement, c’est le contrat d’échange de taux d’intérêt.

Prenons l’exemple d’une maison saisie qui vaudrait 68 000 € sur le marché. À cela s’ajoute un investissement qui ne dépasse pas 9 000 €. Cette somme englobe les dépenses en rénovation de la maison. À ce sujet, il se pourrait que la peinture doive être renouvelée, de nouvelles tuiles, etc. Par la suite, vous pourrez aisément vendre la maison pour un prix dépassant 100 000 €. Quand vous aurez vendu la maison pour avoir un assez bon profit, surtout en période de boom immobilier, vous n’aurez aucune charge fiscale à payer. Effectivement, pas un sou en tant qu’impôt n’est encaissé par l’état.

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Pour explication, grâce à la règle sur l’exclusion des gains en capital, un propriétaire qui vend une maison pour faire un profit n’est pas tenu de payer l’impôt sur les gains en capital sur les profits. Conséquemment, cette règle d’exclusion mène à la constitution d’un patrimoine, à l’investissement immobilier et à la liberté financière. Alors pour que ça marche, la règle d’exclusion des gains en capital comporte trois aspects principaux : la résidence principale, la durée de résidence obligatoire et le plafond d’exclusion financière.

L’aspect de la résidence principale

Cette exclusion n’existe qu’au bénéfice d’un seul groupe de personne, les occupants propriétaires. En effet, ce n’est pas destiné à profiter aux investisseurs immobiliers. Pour qu’un bien soit admissible à l’exclusion, il doit avoir été votre résidence principale pendant un moment. Si vous essayez de vendre votre pied-à-terre en campagne, il ne sera pas admissible.

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La durée de résidence requise

Il s’agit sans doute de l’exigence la plus importante pour accéder à l’exclusion des gains en capital. La propriété doit non seulement avoir été votre résidence principale, mais aussi elle doit l’être pendant au moins deux des cinq dernières années. Cependant, il n’est pas nécessaire que ces deux années soient consécutives, la durée peut être répartie au cours des cinq dernières années. Il faut savoir que toute maison vendue avant l’âge de deux ans, même si elle était votre résidence principale, est assujettie à l’impôt sur les gains en capital. De plus, vous ne pourrez demander qu’une seule exclusion des gains en capital tous les deux ans.

Par ailleurs, au cours de la période de deux ans précédant la vente de votre maison, vous ne serez pas admissible s’il y a eu une exclusion de gain tiré de la vente d’une autre maison. Le fisc est assez généreux avec tout ce qu’il vous permet d’exclure. Pour une personne célibataire, ils peuvent exclure un gain allant jusqu’à 220 000 €. Et pour les personnes mariées, le gain peut aller jusqu’à un demi-million d’euros. Soustraites au prix de vente, ces calculs prennent en compte le prix d’achat, les réparations, et les frais de l’agence immobilière.

Par exemple, vous avez acheté une maison pour 88 000 € et qu’il s’agit de votre résidence principale. Sur une période de deux ans, vous avez investi 17 000 € pour la rénover. Hypothétiquement, après deux ans, vous pourrez vendre cette propriété pour 130 000 €. De la différence de 35 000 €, vous soustrairez tous les frais bancaires et immobiliers. Cela vous donnerait le montant réel de votre gain. Dans ce scénario, votre gain pourrait largement dépasser 20 000 €.

Une pratique complètement légale

Vous êtes probablement en train de penser qu’il doit y avoir un piège. Le fait est que cette exclusion n’est pas conçue pour profiter aux investisseurs immobiliers. Si vous possédez des propriétés locatives dans lesquelles vous n’avez jamais habité, vous paierez probablement des impôts sur les gains en capital si vous les vendez à profit. Si vous êtes propriétaire d’un appartement où vous passez un mois ou deux par an en vacances, vous paierez probablement de l’impôt sur les gains en capital si vous le vendez pour faire un profit. Si vous tentez de réclamer l’exclusion sur deux biens au cours d’une période de deux ans, vous paierez probablement des impôts sur les gains en capital sur l’un d’eux.

Les 3 questions que vous devriez vous poser avant de décider de prendre l’exclusion : était-ce ma résidence principale ? Ai-je vécu sur place à temps plein pendant au moins deux ans au cours des cinq dernières années ? Après les frais, est-ce que le gain potentiel en vaut le coup ?

Entre autres, vous pouvez consulter un expert-comptable agréé au sujet des détails et du contexte actuel du marché.

Comment cette exclusion peut-elle changer une vie ?

Voici l’histoire de quelqu’un qui a fait fortune en utilisant cette méthode. Lorsqu’il a acheté une maison pour 68 500 € en 2011, ce dernier était lourdement endetté en raison des prêts étudiants. Alors qu’il gagnait à peine un peu plus de 20 000 € par an, il devait plus de 68 000 € en prêts étudiants.

Pendant six ans, il a acheté des maisons. Il y a vécu successivement, il les a réparées et les a vendues pour faire des profits. De ce fait, il a pu conserver tous ces bénéfices en raison de l’exclusion. Plus particulièrement, il a utilisé une grande partie de ces profits pour rembourser la totalité de sa dette d’études. Évidemment, cela signifiait qu’il déménageait tous les deux ans. Doué pour faire sauter les murs, poser des carreaux et peindre, il vivait carrément dans des zones de construction.

Pour sa part, il n’a pas trouvé d’autre méthode qui permettrait d’empocher un gros chèque et payer le prêt étudiant que de vivre ainsi. Après avoir fini de rembourser ces prêts, le reste du budget l’a amené à investir dans l’immobilier. Actuellement, il n’a plus de prêt étudiant à rendre. Et aujourd’hui, en tant qu’agent immobilier, il possède sept maisons et rentabilise son patrimoine sur AirBnb.