Si vous avez du capital disponible pour acquérir un placement locatif, vous avez souvent intérêt à le placer sur un produit financier et à emprunter le montant nécessaire pour acheter le bien. Certes, l’outil de crédit nécessite un certain nombre de précautions. Le proverbe n’est, en vérité, qu’à moitié faux. Parce que le célèbre « levier » du crédit, qui peut stimuler la croissance de votre patrimoine, ne fonctionne que si une condition est remplie : le marché financier doit offrir la possibilité d’investir votre capital avec une performance supérieure au coût du prêt.
À des niveaux historiquement bas, les taux d’emprunt sont maintenant une incitation à l’endettement. Toutes les durées combinées, leur taux moyen, hors assurance, s’est établi à 1,45% en janvier 2019, selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Cette moyenne tombe à 1,22% sur 15 ans, avec une fourchette allant de 0,98 % pour les meilleurs profils à 1,48 % pour le moins solvant. Fin février, le courtier emprunté a promis des taux de 1,05 % sur quinze ans et de 1,24 % sur vingt ans.
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Il est vrai que les offres d’étage sont plus difficiles à obtenir pour financer un investissement locatif que leur résidence principale ou secondaire.« Le taux est souvent augmenté d’environ 0,30 point pour un bien locatif », prévient Ludovic Huzieux, directeur associé du courtage Artemis. Cela est particulièrement vrai si vous acceptez le crédit offert par un promoteur, dans le cadre d’un forfait investisseur, ou par votre conseiller en gestion de patrimoine pour l’achat d’actions de sociétés d’investissement immobilier (SCPI). Mais un excellent profil qui peut rivaliser avec les banques peut échapper à ce coût supplémentaire. »
Plan de l'article
Investissements Moribund mais un pari sur l’augmentation des rendements
La question de l’épargne demeure. Est-il possible, dans le contexte actuel, de s’attendre à ce que le capital soit plus performant que le coût du prêt ? En termes de , une sélectivité difficile est nécessaire, compte tenu du rendement moyen des caisses d’assurance-vie libellées en euros, qui s’établissait à 1,80% en 2017 et pourrait encore perdre du terrain au cours de l’exercice 2018. Les passionnés de sécurité devront donc viser les meilleurs produits de la place, ceux qui ont annoncé des taux de 2,20 à 2,50% pour 2018, sachant que l’accès à la plupart de ces fonds est souvent conditionnel à l’orientation d’environ 30% de vos paiements sur les médias à risque.
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Cependant, gardez à l’esprit que le taux du prêt signé aujourd’hui restera fixe jusqu’à sa fin, lorsque l’on peut raisonnablement parier sur une augmentation du rendement de l’épargne garantie au cours des 15 ou 20 prochaines années. Sans oublier qu’une prise de risque modérée sur vos économies, en échange d’un espoir de gain plus important, n’est rien comme un pari fou sur cet horizon.
Dans addition, autre viennent moduler la condition posée. L’inflation, en particulier, participe à la réduction significative du coût du crédit. En outre, il est nécessaire Comptez sur les avantages fiscaux associés à l’emprunt, qui allégent également son coût. Explications
Jouez à l’héritage des effets de levier
Vous hésitez à utiliser capital disponible pour acheter ou emprunter ? Dessinez seulement le strict dans vos actifs afin de tirer pleinement parti de l’effet de levier financier du crédit. Votre dette sera remboursée, au moins en partie, par des loyers que vous allez percevoir. Mais comme nous l’avons vu, assurez-vous que le coût prêt annualisé restera en deçà de la performance financière obtenue par votre capitale. Sinon, un « effet club » sera déplorable : l’endettement détruirait la valeur, pour le bénéfice du banquier prêteur, le seul à dériver avantage !
D’ abord précaution pour éviter cet écueil : ne vous tenez pas au taux de crédit facial seul avant de le comparer aux bénéfices de votre investissement financier. Il s’agit du coût global annualisé de l’emprunt, tel qu’il est reflété dans le TAP (taux annuel effectif global), qui doit être pris en compte, y compris le prix de l’assurance et de la garantie de l’emprunteur. La dépôt bancaire, moins cher que l’hypothèque, est préférable. Il augmente le taux du prêt à la marge d’environ 0,2 point de pourcentage.
Dans tous les cas, l’utilisation du crédit est incompatible avec l’objectif de tirer un revenu supplémentaire de l’investissement. Parce qu’en finançant l’ensemble de l’achat immobilier à crédit, non seulement il sera difficile d’effectuer une transaction blanche (dans laquelle le revenu net de la propriété couvre tous les paiements mensuels), mais même un effort d’épargne est souvent nécessaire. Le propriétaire du bailleur doit verser sa liquidité pour couvrir la totalité du paiement mensuel. Chacun étalonnera donc le montant de sa contribution personnelle et de son afin d’aligner cet effort d’épargne sur leur capacité budgétaire.
Prenons un exemple schématique : une propriété acquise 100.000 euros, boucle d’oreille 4.500 euros en loyers annuels, ou une rentabilité de 4.5%. Le prêt souscrit sur vingt ans pour le financer à 100%, au taux de 1,80%, nécessite des remboursements annuels de 5.953 euros, soit un effort de trésorerie représentant 5.96% du capital emprunté. L’écart avec le rendement locatif est de -1,46% (4,50-5,96). « Pour obtenir, à la fin du crédit, une propriété de 100.000 euros hors valeur ajoutée, l’acheteur fournira un effort d’épargne de 1.460 euros par an, soit 121 euros par mois. Cela représente un rendement annuel de 10,61 % », explique Serge Harroch, fondateur d’Euclid, courtier en crédit. En effet, pour obtenir 100 000 euros après 15 ans avec 121 euros d’épargne par mois, il faudrait un investissement d’une valeur de 10,61% !
Pensez à un prêt à amende
Pour réduire cet effort de trésorerie, le réglage précis, bien que légèrement plus cher, peut être la solution. Les paiements mensuels pour ce type de crédit restent légers, car ils ne comprennent que les intérêts d’emprunt. Exemple : le paiement mensuel d’un prêt d’amende de 100 000 euros sur 15 ans est de 175 euros contre 664 euros pour un prêt amortissable conventionnel à des taux comparables. Le principal est remboursé en un seul versement au dernier versement mensuel. Un décalage de temps particulièrement favorable au client en temps d’inflation.
Afin de se protéger contre le risque de défaut d’un emprunteur sur ce dernier paiement mensuel, la banque exige le gage d’assurance vie sur la durée du prêt sous forme définitive. En d’autres termes, un contrat d’assurance-vie sur lequel vos actifs sont bloqués.« Le montant de la garantie requise est généralement de 100% des montants empruntés », explique Arnaud Faure, directeur de Credifinn, un fournisseur de crédit aux conseillers indépendants en gestion de patrimoine. Mais cela peut être moins à la souscription, avec un engagement de paiements réguliers sur le contrat jusqu’à l’échéance du prêt.
Pour les profils des emprunteurs les plus forts, le montant du capital promis peut être abaissé jusqu’à 30% du prêt. Quant aux frais de garantie, ils sont modestes, de l’ordre de quelques centaines d’euros. Et, en retour, l’emprunteur économise le coût de l’assurance-décès invalidité, il n’est pas nécessaire pour un prêt à grain fin.
Amplifier l’avantage fiscal en déduisant davantage de dépenses
En plus de l’effet de levier financier du crédit est un effet de levier fiscal pour tout investissement locatif. Les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu imposable de biens, pourvu que vous optiez pour le régime de dépenses réelles. L’avantage fiscal qui en résulte est proportionnel à votre taux marginal d’imposition (MIR), qui s’applique à la tranche de revenu la plus élevée. Selon votre situation, il réduit plus ou moins le coût du crédit.
Il convient de noter que le système des dépenses réelles n’est avantageux que si tous vos frais, y compris les intérêts de crédit, sont supérieurs à la déduction forfaitaire de 30 % prévue par le régime des micro-terres ou celle de 50 % du micro-BIC (pour la location meublée). Si vous êtes imposable à un taux marginal de 30 %, majoré de 17,2 % des impôts sociaux, vos loyers sont soumis à une charge fiscale de 47,2 %.« Dans un tel cas, vous diminuez presque de moitié le coût de votre crédit en déduisant les intérêts sur prêt », explique Arnaud Faure. Ainsi, une dette de 100 000 euros sur 15 ans à un taux de 1,80 % générera un intérêt total de 14 181 euros.
En soustrayant ce montant des loyers taxés à 47,2%, vous générez une économie fiscale de 6.693 euros. Il ce faisant, vous réduisez le coût total de votre crédit à 7 488 euros, ce qui correspond approximativement à celui d’un prêt au taux de 0,95 %. Cet effet fiscal peut vous permettent donc d’être moins exigeants sur la performance de vos placements visant à augmenter le capital financier retenu par le biais du crédit.
D’ autre part, un prêt à une amende porte un taux légèrement supérieur à celui d’un prêt amortissable, soit environ 2 % sur 15 ans contre 1,80 %. En retour, toutefois, cela se traduit par un avantage fiscal plus élevé, les intérêts déductibles étant plus élevés. De plus, ce type de prêt a un effet de levier plus élevé car, au même rythme, il génère un montant total d’intérêts plus élevé que pour un prêt conventionnel, puisque le capital n’est pas amorti au cours des mois, mais remboursé en une seule fois à la fin du prêt.
Le dernier actif fiscal du crédit est l’impôt sur le patrimoine immobilier (IFI). Les crédits souscrits pour l’acquisition d’un bien sont déductibles de l’assiette imposable jusqu’à concurrence du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition. Il convient de noter que le montant d’un prêt final n’est pas entièrement déductible, mais proportionnel aux rentes restantes (montant total du prêt multiplié par le nombre d’années à accumuler/nombre total d’années du prêt). Le montant déductible d’un prêt final de 100 000 EUR sur dix ans sera ainsi réduit à 30 000 EUR après sept ans.
Protégez votre famille avec
Les banques prêtent avec ceinture et bretelles contre le risque de dettes impayées ! Ils ont besoin d’un garantie (dépôt bancaire ou hypothèque) en cas de défaut de remboursement l’emprunteur, mais cette précaution ne les empêche pas de vous forcer à assurer contre le risque de paiement impayé en cas de décès ou d’invalidité. Un mal pour un bien, parce que cette assurance augmente certainement le coût du crédit, mais est une véritable protection pour votre famille. En cas de décès, l’assureur remboursera le solde du capital dû.
Cela peut représenter un une autre bonne raison de recourir au crédit. Vos héritiers seront là gagnants. En effet, ils ne vont pas seulement récupérer le capital que vous allez pas en mesure d’investir dans l’opération, mais aussi l’immobilier comme l’assurance aura dans le cadre d’une partie financée. L’assureur rembourse également le solde du capital dû en cas de perte totale et irréversible de l’autonomie. Dans l’autre circonstances — invalidité permanente totale ou partielle et total incapacité — l’assurance couvrira les paiements mensuels en totalité ou en en partie, proportionnellement à votre perte de revenu.
« Dans le cadre d’un investissement locatif, cette garantie paie un peu plus cher que pour un résidence principale, dans l’ordre de 0,10 plus de points, « spécifie Cécile Roquelaure, Directrice des communications et des études Emprunté. Pour un financement de 150 000 euros sur quinze ans souscrit par un couple 50 ans, non-fumeur et sain, Borrotis offre des garanties couvrant le décès, la perte totale de l’autonomie et l’invalidité permanente à un taux moyen de 0,21 % pour un gestionnaire d’employés (c.-à-d. une contribution de 26,25€ par mois) et 0,23 % pour un employé non exécutif (28,75€ par mois) mois).
Ce prix est pour chaque emprunteur. Dans le cadre d’un couple, il est nécessaire de décider si vous vous assurez tous les deux 100% ou chacun de vous pour une fraction moindre du montant emprunté. Une garantie de 50 %, par exemple, résultera par le remboursement de 50% du capital restant dû en cas de décès de l’assuré.« Si les deux membres du couple reçoivent un revenu, le banque aura généralement besoin d’une garantie de 75% sur chaque tête ».
