En 2023, le rendement locatif brut moyen en Europe a oscillé entre 3 % et 8 %, avec d’importants écarts selon les marchés locaux et les politiques fiscales en vigueur. Les investisseurs institutionnels continuent de privilégier les marchés émergents, alors que certains pays réputés stables voient leur attractivité diminuer face à la hausse des prix et au durcissement des conditions de crédit.
L’accès au financement se resserre, mais des dispositifs incitatifs subsistent dans une poignée de destinations inattendues. Les seuils d’entrée varient fortement, parfois divisés par dix d’un pays à l’autre, modifiant la stratégie des placements à partir de 100 000 €.
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Panorama 2025 : où en est l’immobilier à l’international ?
Le marché immobilier international bouge ses lignes. Ceux qui cherchent à placer leur capital traquent aujourd’hui les meilleurs pays où investir, loin des grandes métropoles saturées. Les prix immobiliers font le grand écart : dans certains points chauds, la baisse espérée n’est jamais arrivée ; ailleurs, le marché tourne au ralenti, les prix d’achat plafonnent.
Du côté du rendement locatif, l’écart est frappant : les centres urbains d’Europe de l’Ouest stagnent autour de 3 %, quand d’autres villes, moins sous les projecteurs, tutoient les 8 % bruts. Les investisseurs avertis n’attendent plus que la presse parle d’un quartier pour s’y intéresser. Désormais, le duel se joue entre rendement brut et qualité de vie. Le confort urbain, les transports, l’accès à la culture et la transformation des infrastructures deviennent des critères aussi décisifs que le retour sur investissement.
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Les chiffres parlent d’eux-mêmes, voici ce qui distingue les destinations :
- Prix moyen au mètre carré : l’écart se creuse. De 2 000 € à plus de 15 000 € selon la ville, le ticket d’entrée varie de façon spectaculaire.
- Rentabilité locative : les capitales traditionnelles perdent du terrain face à des villes moyennes ou des capitales régionales plus abordables.
La réglementation, la fiscalité et les besoins des locataires redessinent l’ensemble du secteur. Les décideurs avisés préfèrent désormais répartir leurs risques : résidentiel classique, coliving, logements étudiants ou seniors. Désormais, la réussite dépend autant du quartier précis choisi que de la politique menée par la mairie.
Quels pays européens méritent vraiment votre attention cette année ?
Le marché immobilier européen n’a plus grand-chose à voir avec celui d’il y a cinq ans. Chasser la rentabilité brute dans les capitales n’a plus la cote. Ceux qui veulent allier prix moyen maîtrisé et rendement locatif correct regardent ailleurs, et ils ont raison.
Trois tendances émergent pour 2025. D’abord, la France. Les grandes villes sont saturées, mais les métropoles régionales et certaines villes moyennes tirent leur épingle du jeu. Les prix restent élevés à Paris, mais ailleurs, l’écart se creuse et la demande locative reste solide.
Direction le Sud. L’Espagne et le Portugal s’imposent avec des rendements locatifs supérieurs à la moyenne. À Madrid comme à Lisbonne, le prix moyen appartement a trouvé son équilibre. La demande, portée par les jeunes actifs et les étudiants, assure une stabilité bienvenue. La fiscalité, pour l’instant, reste compétitive pour les investisseurs non-résidents.
Plus à l’est, la Pologne et la Hongrie gagnent du terrain. Varsovie et Budapest affichent des prix d’achat bas, une rentabilité locative qui dépasse souvent 6 %, et une demande en hausse grâce à une population urbaine croissante. Les professionnels du secteur ne s’y trompent pas : la stabilité économique et le dynamisme du secteur tertiaire attirent de plus en plus de fonds.
Voici, pour clarifier, les axes principaux à surveiller cette année :
- France : métropoles régionales à surveiller, tension locative accrue.
- Espagne – Portugal : stabilité des prix, fiscalité adaptée, rendement locatif intéressant.
- Pologne – Hongrie : prix d’achat attractifs, rentabilité brute élevée, croissance démographique.
Aujourd’hui, choisir un pays ne se limite plus à calculer le rendement. Il faut aussi jauger la rapidité de revente, la fiscalité, les risques locaux et la qualité de la gestion locative.
Focus sur trois destinations prometteuses pour investir avec 100 000 €
Varsovie, Valence, Porto. Trois villes, trois approches, une même volonté : placer ses 100 000 € là où la valeur et la liquidité se conjuguent au présent.
À Varsovie, la donne est simple : le prix moyen au mètre carré tourne autour de 3 200 €. La demande locative, nourrie par la jeunesse urbaine et les étudiants, dépasse l’offre. Résultat : un rendement brut moyen qui dépasse 6 %, dans un marché stabilisé par une économie en pleine forme. Acheter un 30 m² dans un quartier proche des universités ? Le bien trouve preneur immédiatement, et la rentabilité locative écrase celle des grandes villes d’Europe de l’Ouest.
Direction Valence. La ville profite pleinement de la dynamique espagnole. Le prix moyen appartement s’établit à 2 400 € le mètre. La pression locative, portée par les étudiants et les télétravailleurs, autorise des rendements locatifs de 5 à 6 %. Le marché est actif, la fiscalité encore accessible, et la qualité de vie attire sans relâche.
Porto, de son côté, marie le tourisme et le dynamisme local. Le prix moyen avoisine 2 500 € le mètre. Les loyers moyens pratiqués augmentent, soutenus par une demande saisonnière et le retour des expatriés. Les investisseurs aguerris apprécient la solidité du marché portugais : location classique ou courte durée, les options ne manquent pas.
Pour mieux situer ces trois marchés, voici leurs principaux atouts :
- Varsovie : rendement brut élevé, marché en croissance, faible ticket d’entrée.
- Valence : tension locative, qualité de vie, valorisation régulière.
- Porto : marché équilibré, demande locative solide, fiscalité attractive.
Conseils concrets pour réussir son projet immobilier à l’étranger
Avant de signer un compromis à l’international, mieux vaut jouer la carte de l’anticipation. Un investissement immobilier à Varsovie ou Porto n’a rien d’une démarche hasardeuse. Commencez par éplucher le prix moyen du secteur et la tension locative. Les prix immobiliers fluctuent d’un quartier à l’autre, tout dépendra de la demande réelle sur place.
Repérez les villes où la croissance démographique et la qualité de vie attirent étudiants ou jeunes actifs. À Valence, par exemple, viser les quartiers universitaires peut booster le rendement locatif. Mais gare aux règles qui encadrent la location saisonnière ou courte durée, elles peuvent varier d’une commune à l’autre.
Pour sécuriser son projet, il est indispensable de passer par plusieurs étapes :
- Vérifiez le cadre fiscal du pays ciblé. Pour un résident fiscal français, l’imposition sur les loyers étrangers dépend des conventions bilatérales. Certains pays, comme le Portugal ou l’Espagne, offrent des régimes favorables pour les non-résidents.
- Entourez-vous de professionnels locaux : notaire bilingue, agent accrédité, gestionnaire de biens. Connaître le droit local et le marché, c’est éviter les mauvaises surprises.
- Pensez au financement. Les banques françaises sont prudentes sur les prêts pour un bien à l’étranger. Les établissements locaux, eux, peuvent se montrer plus ouverts avec les non-résidents.
Gérer un investissement immobilier locatif à l’étranger suppose aussi de s’organiser. Mieux vaut cibler un secteur où le prix achat reste accessible et où la demande locative perdure. S’informer sur les agences locales de gestion, c’est se donner la possibilité de sécuriser ses loyers, même à distance.
Investir hors de nos frontières, c’est accepter de sortir des sentiers battus. L’immobilier européen en 2025 n’attend pas les investisseurs indécis : il récompense la curiosité, le discernement et le goût du risque mesuré. Entre stabilité et rentabilité, à chacun de composer sa partition sur le marché continental.
