Lorsque les prix de l’immobilier sont onéreux et que les placements restent taxés, les SCPI fiscales sont une opportunité de défiscalisation immobilière. Malgré ses avantages fiscaux et son prix moins onéreux, celles-ci présentent comme même quelques inconvénients. Mais est-il vraiment possible de défiscaliser tout en investissant dans la pierre ? Découvrez ici la réponse !
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Est-ce possible de défiscaliser tout en investissant dans la pierre ?
Pas besoin de signer pour un appartement ou une maison afin de bénéficier d’une réduction fiscale liée à la pierre. Acheter en direct fait rêver, mais la réalité tarifaire en refroidit plus d’un. Pourtant, une voie plus accessible et souple existe pour réduire ses impôts sans se lancer dans la gestion locative : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), plus familièrement appelées « pierre-papier ».
Avec quelques milliers d’euros, il est possible de devenir copropriétaire d’un ensemble de biens immobiliers, tout en partageant les risques de loyers impayés et en restant loin des soucis de gestion. Plusieurs familles de SCPI fiscales sont proposées, chacune visant des profils d’épargnants et des stratégies fiscales variées.
Pour avoir un aperçu des choix existants, voici les solutions les plus courantes :
- SCPI Pinel : elles investissent dans le neuf, dans les villes où la demande locative ne faiblit pas. S’engager dans une SCPI Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % sur 12 ans, ou 18 % sur 9 ans, sous réserve de respecter un plafond global des avantages.
- SCPI Malraux : elles visent la rénovation de logements anciens en secteur sauvegardé. L’économie d’impôt varie de 22 % à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 euros répartis sur quatre ans. Le surplus non utilisé peut être reporté, et ce dispositif n’entre pas dans le plafonnement commun des niches fiscales. Seule contrainte : le bien rénové doit être loué durant neuf ans.
- SCPI Monuments historiques : elles se consacrent à la restauration d’immeubles classés. L’intégralité des travaux engagés et intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global et foncier, sans plafond. Les parts doivent cependant être conservées au moins quinze ans.
- SCPI en déficit foncier : elles misent sur l’achat et la rénovation de logements à améliorer. Les coûts de travaux se déduisent des revenus fonciers, ce qui permet d’alléger la fiscalité et de réduire les prélèvements sociaux.
SCPI fiscales : investissement de long cours et rendement modéré
la SCPI fiscale axée sur le résidentiel attire principalement pour ses dispositifs fiscaux, mais elle affiche des performances loin d’être spectaculaires. Il faut garder en tête : ce placement impose un engagement de longue durée et n’offre que peu de liquidité. Christine Chiozza Vauterin, responsable de l’offre immobilière et diversification chez Natixis Wealth Management, insiste : « Les SCPI fiscales ne sont pas liquides et relèvent d’une logique patrimoniale à horizon long, contrairement aux SCPI de rendement qui génèrent des revenus réguliers. »
L’offre, déjà rare, se réduit avec la baisse progressive des dispositifs fiscaux. Elles se concentrent presque exclusivement sur l’habitation, où la demande persiste et les tensions sur le marché restent élevées. Mais revendre ses parts ne se fait pas en claquant des doigts. Renaud Deneux, directeur du développement de BuildInvest, spécialisé dans le Malraux et les Monuments historiques, rappelle : « À la revente, le nouvel acquéreur ne profite plus de l’avantage fiscal. Il faut donc bien calculer la valeur intrinsèque de ses parts une fois le bénéfice fiscal utilisé. »
Julien Bey, directeur général de Domitys Invest, appelle à la prudence : « La qualité de l’actif sous-jacent est capitale, comme pour tout investissement immobilier. Le ticket d’entrée attractif incite parfois à la négligence, mais le risque demeure bien réel. »
Ceux qui recherchent des rendements plus relevés devront regarder en direction des OPCI « grand public » ou des SCPI de rendement. Éric Cosserat, président de Perial spécialisé dans l’épargne immobilière, précise : « Les SCPI de rendement affichent en moyenne entre 4,5 % et 5 %, avec un revenu distribué tous les trimestres. Parfait si on vise une source de revenus complémentaire, pour la retraite par exemple. »
L’immobilier direct et la défiscalisation
En dehors du modèle « pierre-papier », d’autres solutions s’offrent à ceux qui souhaitent réduire leurs impôts, parfois sans même dépendre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Par exemple, investir dans du matériel industriel neuf dans les DOM-TOM via la loi Girardin donne la possibilité de financer la construction de logements sociaux, avec à la clé une subvention d’investissement pouvant grimper à 30 % et une réduction d’impôt qui atteint parfois 50 %.
La défiscalisation, simple cerise sur le gâteau
Investir dans l’immobilier uniquement pour réduire son impôt n’est pas forcément la meilleure idée. Renaud Deneux insiste sur un point : « L’avantage fiscal ne doit jamais masquer les réalités économiques. Parfois, il vaut mieux s’acquitter de ses impôts et viser un placement vraiment rentable, plutôt que de se focaliser sur une économie d’impôt au détriment du rendement ou de la capacité à récupérer ses fonds. »
Julien Bey poursuit dans le même sens : « Le cadre fiscal peut améliorer le calcul, mais c’est la solidité de l’actif qui reste déterminante. À chacun d’anticiper si l’avenir se loge dans les résidences seniors, les commerces ou la bureautique. »
Qu’on mise sur la pierre-papier ou non, l’efficacité des dispositifs fiscaux dépend d’une confiance réciproque entre investisseur, professionnels du secteur et pouvoirs publics. Mais, au fond, le seul bilan qui prévaut demeure la satisfaction de l’épargnant. Car un bon investissement, c’est celui qu’on garde sans regret, même lorsque la tempête fiscale s’annonce sur l’horizon.
